In un contesto macroeconomico sempre condizionato da eventi straordinari – come, per esempio, il prolungarsi della crisi Ucraina e dei conflitti in Medio Oriente – il 2023 ha visto il comparto della Contract Logistics crescere ancora di oltre il 5% – 112 miliardi di euro – consolidandosi sempre più quale sistema strutturale indispensabile alla crescita del Paese.
In questo contesto, il settore dell’immobiliare logistico è stato il primo asset class d’investimento nel Commercial Real Estate. Nello specifico, nell’ultimo trimestre, sono stati transati 660 milioni di euro (26,4% del totale), che hanno portato a raccogliere 1,6 miliardi di euro dall’inizio dell’anno (27,18% del totale degli investimenti del 2023). In soli 5 anni, a partire dal 2018, la Logistica è passata dall’ultima alla prima posizione tra gli asset class. Un risultato ottenuto grazie alla corrispondente crescita del comparto della Contract Logistics che è aumentato del 25%. Sono questi i principali insight emersi dalla trentaseiesima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – H2 2023, il report realizzato dal Dipartimento di Ricerca di WCG-World Capital Group, in collaborazione con Nomisma.
Lo studio conferma una domanda di mercato in crescita, che si traduce in un take-up di circa 690.000 mq registrato nel Q4 2023 – sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente – attestandosi a oltre 1,3 milioni di mq il volume totale transato nel 2023. Sempre dall’analisi si conferma per il secondo semestre 2023 lo stesso scenario rilevato già nei primi mesi dell’anno: la scarsità di prodotto continua a generare un naturale aumento nella durata delle trattative. Si passa così dal 68% al 40% delle trattative che si concludono entro gli 8 mesi, mentre nel 25% dei casi la durata si attesta tra gli 8 e i 12 mesi. I tagli più richiesti si riconfermano le superfici comprese tra i 5.000 mq e i 15.000 mq, anche se è in aumento la percentuale di interesse per gli spazi superiori ai 15.000 mq. Stabile anche la percentuale di sconto che si attesta intorno al 10% – 20%, esclusivamente per immobili usati, non in linea con i criteri di sostenibilità. Come già ribadito, nel panorama in continua evoluzione della logistica, l’attenzione verso il tema della sostenibilità ambientale diventa sempre più cruciale. Nella roadmap verso la sostenibilità, i magazzini, asset strategici per la gestione della domanda di beni, stanno assumendo un ruolo centrale.
Il Borsino include anche un’analisi condotta da Nomisma sulle imprese del settore logistico nelle Prime e nelle Secondary Location. Dai dati UnionCamere, tra le Prime Location, sono Milano, Napoli e Roma le province con il più alto numero di unità locali operanti nel settore logistico (rispettivamente 11.310, 9.058 e 8.915 imprese). Il “Trasporto di merci su strada” risulta il comparto del settore più impattante a livello numerico, andando ad incidere per quasi il 50% sul totale imprese. Tra le Secondary Location, sono Verona e Bologna le province con una logistica più strutturata, con rispettivamente 3.515 e 3.299 unità locali, spinta anche in questo caso dalle imprese del “Trasporto di merci su strada”, la cui quota si attesta sul 60% del totale logistica.
Tra le Secondary Location, sorprende una consistente fondazione di imprese nel recente periodo nelle province di Palermo e Prato, con rispettivamente il 60,8% e il 59,1% di imprese logistiche nate dopo il 2010. Caratterizzate invece da una maggior anzianità aziendale Genova tra le Prime Location (38,1% di aziende logistiche nate prima del 2000) e Perugia tra le Secondary Location (38,2%). Nel 2023 Milano si è confermata la prima tra le province Primary Location per attrattività del territorio (I2I Score 72,3/100), grazie soprattutto al contributo dei domini di analisi Mercato Immobiliare (84,8/100) e Imprese e credito (85,7/100). Seguono a distanza Roma (69,1/100), Firenze (65,4/100) e Genova (64,8/100).
